A Companhia

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Estratégia

O histórico de longa data da Helbor permitiu que a Companhia adquirisse experiência e conhecimento para definir sua atual estratégia de operação, de forma a se concentrar em áreas e segmentos que possuam melhor rentabilidade.

Anteriormente, a Companhia estava adotando o movimento de diversificação geográfica para várias cidades do Brasil, com projetos com VGV maiores e maior número de unidades construídas, nos segmentos residencial, comercial e hoteleiro. O processo de venda até então era realizado através de corretoras terceirizadas, geralmente mais focadas na venda de lançamentos, modelo de operação menos eficiente para venda de estoque pronto. Além disso, a Companhia possuía um perfil de dívidas concentrado em financiamentos imobiliários (“SFH”), com custos mais elevados e menor tempo médio de duração da dívida, quando comparado ao perfil atual das dívidas.

Diante do cenário macroeconômico global e do momento econômico do Brasil, a Helbor passou a ter como foco principal projetos de unidades residenciais com menor VGV, entre R$ 90 milhões e R$ 120 milhões atribuíveis à Helbor, buscando sempre não perder a flexibilidade para lançamentos customizados dentro ou fora do estado de São Paulo, onde a Companhia identifica um alto potencial de geração de valor e retorno para os acionistas, como o exemplo dos lançamentos do Wide e do W hotel. A cidade de São Paulo é o foco geográfico principal, assim como a região da Grande São Paulo, onde a Companhia considera lançamentos oportunísticos onde a Helbor tem um bom histórico de vendas e parceiros com capacidade operacional comprovada.

Na frente comercial, a Companhia criou a HB Brokers, corretora própria com flexibilidade para vender estoques e novos lançamentos, de acordo com o posicionamento estratégico da Companhia. A eficiente gestão de passivos é evidenciada com o sucesso na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que contribuíram para o aumento do tempo médio de duração da dívida e também na redução do custo médio de dívida.

 

Estratégia Geográfica – Foco em São Paulo

Com o modelo de negócios da Companhia muito diversificado geograficamente, a Companhia já enfrentou dificuldades com parceiros locais e mercados que tiveram sua demanda superestimada. A nova estratégia da Helbor almeja focar na região da Grande São Paulo em cidades onde a Companhia tem parceiros com histórico comprovado. Essas regiões possuem maior demanda, preços atraentes e parceiros fortes para construir seus projetos. Na imagem abaixo, é possível identificar o foco principal da Companhia na cidade de São Paulo, com enfoque para os lançamentos de 2019, com 49% das unidades dos empreendimentos lançados em São Paulo já vendidos.

 

Número de Lançamentos em São Paulo

Fonte: Companhia Nota: Considera o lançamento de 7 projetos em 2019, sendo 5 localizados na cidade de São Paulo, 1 na cidade de Curitiba e 1 na Grande São Paulo

 

Estratégia de Produto – Produtos Customizados, com Foco em Unidades Residenciais

A alteração na abordagem geográfica foi acompanhada pela mudança em relação ao tipo de unidade produzida. A Companhia antes lançara projetos com VGV maiores e com muitas unidades, o que associado à recente crise econômica do país, impactou a Companhia negativamente com os distratos quando a Companhia possuía muitas unidades à venda em locais concentrados. A atual estratégia da Helbor visa diversificar sua alocação de VGV em projetos menores e várias fases, focando em sua maioria em unidades residenciais, onde a Helbor tem um histórico de sucesso e de longa data, mas flexível para investimentos oportunísticos de alta qualidade em regiões de alto valor agregado com produtos customizados, como por exemplo o Wide e o W Hotel. A imagem abaixo reflete a diminuição da média do número de unidades lançadas por empreendimento, no montante de 43%, como consequência dessa estratégia:

 

Média do Número de Unidades Lançadas por Empreendimento

Fonte: Companhia

 

Estratégia Comercial – Criação de Corretora Interna com DNA Helbor

As vendas de produtos eram feitas através de corretoras terceirizadas, geralmente mais focadas na venda de lançamentos do que de estoque, o que se mostrou pouco eficiente na época dos distratos e alto estoque de unidades à venda. Para sanar a questão, a Helbor criou a HB Brokers, corretora interna treinada com o DNA da Companhia e com maior flexibilidade para vender tanto estoque pronto quanto lançamentos, atendendo as demandas da Companhia. A partir da criação da HB Brokers, a Companhia rapidamente conseguiu aumentar a velocidade de venda de estoque, reduzindo-o em 27% já no primeiro semestre de 2019.

 

Venda de Estoque e Evolução do Estoque Pronto da Companhia

Fonte: Companhia Notas: (1) Estoque finalizado do 2T19 ajustado em R$ 215 milhões, referente a imóveis arrendados; (2) O estoque antigo corresponde a empreendimentos lançados até novembro de 2017 e o novo estoque corresponde a lançamentos após novembro de 2017; (3) Relação trimestral de vendas sobre oferta

 

Outra medida relacionada a estratégia comercial foi o lançamento do evento “Só a Helbor tem”, desenvolvido em parceria com o Banco Bradesco, com o objetivo de oferecer melhores condições de crédito e diversos benefícios aos clientes.

 

Estratégia de Geração de Caixa e Gestão de Passivos

A nova estratégia da Companhia está amplamente focada na redução de alavancagem. A principal medida tomada pela Companhia para gerir seu passivo (estoque) e gerar caixa foi a securitização do estoque e propriedades arrendadas. Com esta estratégia, a Companhia evidenciou uma melhor gestão de passivos, tendo ocorrido, ainda, uma geração de receita com propriedades arrendadas, o que reduziu os custos contábeis da Companhia com, por exemplo, gastos de manutenção. Ademais, com a emissão dos Certificados de Depósitos Imobiliários (CRIs), a Companhia acredita que criou-se a possiblidade de geração de renda uma vez que há um potencial de faturamento com a venda dessas propriedades mantidas como lastro dos CRIs. De forma geral, foi alcançada uma maior duração média do endividamento da Companhia a um menor custo médio de dívida. O sucesso obtido através da criação desses instrumentos comprova a liquidez do estoque, a capacidade de geração de caixa, assim como redução de despesas de carrego dessas unidades. Os gráficos abaixo demonstram a redução da dívida líquida da Companhia, segregando entre dívida do ciclo estoque antigo, que corresponde a empreendimentos lançados até novembro de 2017, e dívida do novo ciclo de estoque, que corresponde a lançamentos a partir de dezembro de 2017, bem como a redução dos custos de manutenção destas unidades.

 

Evolução da Dívida Líquida, Duração Média da Dívida e Custo Médio da Dívida

Fonte: Companhia Nota: (1) O estoque antigo corresponde a empreendimentos lançados até novembro de 2017 e o novo estoque corresponde a lançamentos após novembro de 2017

 

Redução Estimada de Custo com a Emissão de CRIs

Fonte: Companhia Nota: (1) O custo médio do CRI dos imóveis arrendados corresponde ao índice de inflação brasileiro, previsto pelo Banco Central do Brasil, mais a taxa fixa de 7,1%; (2) O custo médio do CRI do estoque corresponde à taxa Selic média prevista para 2019-22 mais um spread de 2,15%

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