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Mercado Imobiliário

A atividade de incorporação refere-se à articulação do empreendimento imobiliário. A incorporadora identifica os melhores terrenos a serem adquiridos, desenvolve o projeto arquitetônico, promove seu lançamento e as ações de marketing, levanta o financiamento e coordena sua construção, assim como cuida para que a entrega seja feita dentro do prazo. A Helbor é o que se denomina "incorporadora pura", já que a efetiva construção do projeto é realizada por meio de parcerias com construtoras.

Neste mesmo sentido, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, (Lei de Incorporação), a incorporação imobiliária consiste na atividade exercida com o intuito de promover a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades, por meio de compromissos de venda e compra ou efetiva venda e compra de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

A Lei de Incorporação disciplina os direitos e as obrigações do incorporador, dentre outras:

  • somente negociar a venda das unidades em construção após ter obtido o registro da incorporação na matrícula do terreno no Oficial de Registro de Imóveis, cujo requerimento deverá ser acompanhado, principalmente, dos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável e de compra e venda devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao terreno, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; d) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de Unidade a respectiva metragem de área construída; e) memorial descritivo das especificações da obra projetada; f) discriminação das frações ideais de terreno com as Unidades que a elas corresponderão; g) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação;
  • supervisionar a construção do projeto previsto no contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades governamentais;
  • obter o certificado de conclusão ("Habite-se") do empreendimento;
  • efetuar a especificação e instituição do condomínio edilício, para que cada unidade possa ter seu proprietário exclusivo, averbando-se a área construída do empreendimento; e
  • entregar ao adquirente as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente o direto de propriedade da unidade, por meio da lavratura da escritura pública de venda e compra.

As principais atividades no mercado de incorporação imobiliária são o desenvolvimento, a construção e a venda de unidades residenciais. As características de um empreendimento imobiliário, a abordagem de marketing e o processo de construção são diferentes de acordo com o perfil de renda do público alvo. Empreendimentos de padrão econômico são mais sensíveis à variação de preços, o que demanda otimização de custos por meio de técnicas e processos de construção com características de produção industrial. Empreendimentos destinados a consumidores de médio e alto padrão se diferenciam pela conceituação do produto, estilo de construção, pela gama de serviços e vantagens oferecidas em um determinado projeto, assim como pela localização privilegiada em regiões nobres das grandes cidades.

Em razão do longo período de grande carência de financiamentos tanto para a produção como para o comprador final, o mercado de incorporação imobiliária brasileiro desenvolveu mecanismos próprios para viabilizar a captação de recursos para a construção dos empreendimentos pelo modelo de autofinanciamento, o qual consiste na combinação de vendas antecipadas e financiamento próprio ao adquirente final. Essa característica confere dinâmica própria ao mercado brasileiro, diferenciando-o de outros mercados no mundo.

Dessa forma, as unidades são vendidas a partir do lançamento de um empreendimento, antes do início da construção. Até o término da construção, o incorporador recebe, em média, de 30% a 50% do valor total, a depender do perfil do empreendimento e do comprador. Com os recursos recebidos de forma antecipada, o incorporador diminui a necessidade de aporte de capital próprio ou a dependência de financiamento bancário.

Hoje em dia, em virtude do maior interesse das instituições financeiras no financiamento imobiliário ao consumidor final, muitas companhias, como no caso da Helbor, optam por transferir os recebíveis dos clientes para estas instituições após a entrega do empreendimento (processo conhecido como repasse), obtendo os recursos financeiros antecipadamente.

A Lei nº 4.591, de 1964, também denominada Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI), é um dos importantes marcos legais do setor, já que até aquele momento não havia uma legislação específica para condomínios em planos horizontais. Além disso, a LCI definiu de forma clara a figura do incorporador imobiliário, responsável pela arregimentação do capital a ser direcionado para a construção e pela vinculação das frações ideais às unidades autônomas, não sendo necessariamente o responsável pela construção.

Ainda em 1964 nasce, por meio da Lei nº 4.380, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Tal medida buscava impulsionar o sistema de crédito imobiliário, criando instituições que facilitassem a captação de recursos direcionados ao setor e a formação de poupança de longo prazo, em contraste com a tendência imediatista do investimento da época. Em função da fragilização do sistema financeiro, com as altas inflações, a lei instituiu a correção monetária, estabilizando a evolução no valor dos depósitos, e criou o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), vinculando os depósitos da Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS, criado no ano de 1966) ao financiamento imobiliário. O Banco Nacional da Habitação (BNH) foi o órgão instituído para realizar o controle deste sistema.

O SFH teve grande sucesso no aumento do fluxo de recursos para a construção de moradias nas décadas de 60 e 70, chegando ao auge em 1980. Daí em diante, com o aumento exponencial da inflação, as taxas de reajuste dos financiamentos, tornaram-se incompatíveis com o cenário econômico, dificultando a concessão de crédito e aumentando o risco do sistema. 
Com isso criou-se, por meio da Lei nº 9.514, de 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que buscava criar soluções para o problema do crédito imobiliário. Por meio dele foram criadas as Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários (CSCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), abrindo espaço para os repasses de recebíveis e a diminuição dos riscos relacionados à inadimplência. Foi criado ainda o mecanismo da Alienação Fiduciária, na qual, até o momento de quitação da dívida, é a entidade financiadora quem possui a propriedade do bem, facilitando o processo judicial em caso de inadimplência, mais complexo no caso das hipotecas.

Em 2004 é decretada ainda a Lei nº 10.931, criando o Regime Especial de Tributação (RET) da construção civil, com caráter opcional de adesão. A criação do RET está vinculada à outra instituição criada pela lei, o Patrimônio de Afetação, pré-requisito para o regime, e que tem como finalidade a garantia aos compradores de empreendimento imobiliário, no caso de falência da empresa construtora ou incorporadora. Com isso, cria-se um patrimônio próprio para cada empreendimento, com sua própria contabilidade e separado dos bens e obrigações do incorporador/construtor.

Fatores Macroeconômicos: Os imóveis são bens de elevado valor individual e em geral têm grande peso relativo no orçamento das famílias. A aquisição de um imóvel depende em grande medida da disponibilidade de financiamento de longo prazo. Assim, o desempenho do mercado imobiliário é influenciado por diversos fatores macroeconômicos, como o crescimento do PIB e da renda per capita, o nível das taxas de juros, a inflação e a confiança do consumidor.

Fatores Demográficos e Sócio-Culturais: O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens em relação ao total da população, a tendência de envelhecimento da população, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que comportam um elevado potencial de demanda por imóveis residenciais no Brasil nos próximos anos.

Disponibilidade de Crédito Imobiliário: Incentivar o crescimento da construção civil no Brasil está entre as prioridades do atual governo, tendo em vista que este setor é capaz de absorver rapidamente mão-de-obra em grande intensidade e assim contribuir para a melhoria de índices sociais como o desemprego.

O avanço no arcabouço legal relacionado ao mercado de incorporação foi acompanhado, nos últimos anos, pela queda nas taxas de juros praticadas no Brasil. Esta variável é de extrema importância para o setor imobiliário, que tem entre suas características primordiais o alto volume de investimentos necessários para a execução dos empreendimentos e a amplitude de seu ciclo de negócios, já que do lançamento à efetiva entrega dos produtos há um intervalo de dois a três anos.

O cenário de incorporação recebeu grande impulso nos últimos anos, resultado da redução da taxa básica de juros da economia e consequentemente, pelo aumento do crédito imobiliário. A diminuição da Taxa Selic aumenta o poder de compra da população e faz com que o investimento em imóveis fique mais atraente. Atrelado a isso, a poupança recebe mais aportes e como consequência, produz mais recursos para o financiamento do setor imobiliário. Os distratos, peculiaridade presente no mercado imobiliário brasileiro, por outro lado, pressionam os resultados financeiros em valores absolutos e relativos.

A melhoria tanto no setor de incorporação imobiliária quanto nos indicadores econômicos é perceptível, ainda mesmo com as características de ciclo longo e das dificuldades econômicas do país. Esse cenário, junto a melhores expectativas para a economia, favorece a melhores condições para a retomada do setor de incorporação imobiliária, de lançamentos e a gradual valorização do preço do imóvel.

Ano Participação da Construção Civil no PIB Brasileiro
2003 4,1%
2004 4,4%
2005 4,2%
2006 4,1%
2007 4,2%
2008 4,2%
2009 4,5%
2010 4,8%
2011 4,9%
2012 4,9%
2013 5,4%
2014 5,7%
2015 5,5%
2016 5,4%
2017 5,2%

Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenação de Contas Nacionais.

Ano Participação da Construção Civil no PIB Brasileiro
2002 1,83%
2003 1,61%
2004 1,45%
2005 1,32%
2006 1,38%
2007 1,80%
2008 2,30%
2009 3,10%
2010 4,10%
2011 5,30%
2012 6,80%
2013 8,20%
2014 8,80%
2015 2,23%
2016 1,89%
2017 1,59%

Fonte: Abecip, Banco Central

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