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Mercado Imobiliário

A atividade de incorporação refere-se à articulação do empreendimento imobiliário. A incorporadora identifica os melhores terrenos a serem adquiridos, desenvolve o projeto arquitetônico, promove seu lançamento e as ações de marketing, levanta o financiamento e coordena sua construção, assim como cuida para que a entrega seja feita dentro do prazo. A Helbor é o que se denomina "incorporadora pura", já que a efetiva construção do projeto é realizada por meio de parcerias com construtoras.

Neste mesmo sentido, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, (Lei de Incorporação), a incorporação imobiliária consiste na atividade exercida com o intuito de promover a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades, por meio de compromissos de venda e compra ou efetiva venda e compra de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

A Lei de Incorporação disciplina os direitos e as obrigações do incorporador, dentre outras:

  • somente negociar a venda das unidades em construção após ter obtido o registro da incorporação na matrícula do terreno no Oficial de Registro de Imóveis, cujo requerimento deverá ser acompanhado, principalmente, dos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável e de compra e venda devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao terreno, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; d) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de Unidade a respectiva metragem de área construída; e) memorial descritivo das especificações da obra projetada; f) discriminação das frações ideais de terreno com as Unidades que a elas corresponderão; g) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação;
  • supervisionar a construção do projeto previsto no contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades governamentais;
  • obter o certificado de conclusão ("Habite-se") do empreendimento;
  • efetuar a especificação e instituição do condomínio edilício, para que cada unidade possa ter seu proprietário exclusivo, averbando-se a área construída do empreendimento; e
  • entregar ao adquirente as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente o direto de propriedade da unidade, por meio da lavratura da escritura pública de venda e compra.

As principais atividades no mercado de incorporação imobiliária são o desenvolvimento, a construção e a venda de unidades residenciais. As características de um empreendimento imobiliário, a abordagem de marketing e o processo de construção são diferentes de acordo com o perfil de renda do público alvo. Empreendimentos de padrão econômico são mais sensíveis à variação de preços, o que demanda otimização de custos por meio de técnicas e processos de construção com características de produção industrial. Empreendimentos destinados a consumidores de médio e alto padrão se diferenciam pela conceituação do produto, estilo de construção, pela gama de serviços e vantagens oferecidas em um determinado projeto, assim como pela localização privilegiada em regiões nobres das grandes cidades.

Em razão do longo período de grande carência de financiamentos tanto para a produção como para o comprador final, o mercado de incorporação imobiliária brasileiro desenvolveu mecanismos próprios para viabilizar a captação de recursos para a construção dos empreendimentos pelo modelo de autofinanciamento, o qual consiste na combinação de vendas antecipadas e financiamento próprio ao adquirente final. Essa característica confere dinâmica própria ao mercado brasileiro, diferenciando-o de outros mercados no mundo.

Dessa forma, as unidades são vendidas a partir do lançamento de um empreendimento, antes do início da construção. Até o término da construção, o incorporador recebe, em média, de 30% a 50% do valor total, a depender do perfil do empreendimento e do comprador. Com os recursos recebidos de forma antecipada, o incorporador diminui a necessidade de aporte de capital próprio ou a dependência de financiamento bancário.

Hoje em dia, em virtude do maior interesse das instituições financeiras no financiamento imobiliário ao consumidor final, muitas companhias, como no caso da Helbor, optam por transferir os recebíveis dos clientes para estas instituições após a entrega do empreendimento (processo conhecido como repasse), obtendo os recursos financeiros antecipadamente.

A Lei nº 4.591, de 1964, também denominada Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI), é um dos importantes marcos legais do setor, já que até aquele momento não havia uma legislação específica para condomínios em planos horizontais. Além disso, a LCI definiu de forma clara a figura do incorporador imobiliário, responsável pela arregimentação do capital a ser direcionado para a construção e pela vinculação das frações ideais às unidades autônomas, não sendo necessariamente o responsável pela construção.

Ainda em 1964 nasce, por meio da Lei nº 4.380, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Tal medida buscava impulsionar o sistema de crédito imobiliário, criando instituições que facilitassem a captação de recursos direcionados ao setor e a formação de poupança de longo prazo, em contraste com a tendência imediatista do investimento da época. Em função da fragilização do sistema financeiro, com as altas inflações, a lei instituiu a correção monetária, estabilizando a evolução no valor dos depósitos, e criou o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), vinculando os depósitos da Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS, criado no ano de 1966) ao financiamento imobiliário. O Banco Nacional da Habitação (BNH) foi o órgão instituído para realizar o controle deste sistema.

O SFH teve grande sucesso no aumento do fluxo de recursos para a construção de moradias nas décadas de 60 e 70, chegando ao auge em 1980. Daí em diante, com o aumento exponencial da inflação, as taxas de reajuste dos financiamentos, tornaram-se incompatíveis com o cenário econômico, dificultando a concessão de crédito e aumentando o risco do sistema. 
Com isso criou-se, por meio da Lei nº 9.514, de 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que buscava criar soluções para o problema do crédito imobiliário. Por meio dele foram criadas as Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários (CSCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), abrindo espaço para os repasses de recebíveis e a diminuição dos riscos relacionados à inadimplência. Foi criado ainda o mecanismo da Alienação Fiduciária, na qual, até o momento de quitação da dívida, é a entidade financiadora quem possui a propriedade do bem, facilitando o processo judicial em caso de inadimplência, mais complexo no caso das hipotecas.

Em 2004 é decretada ainda a Lei nº 10.931, criando o Regime Especial de Tributação (RET) da construção civil, com caráter opcional de adesão. A criação do RET está vinculada à outra instituição criada pela lei, o Patrimônio de Afetação, pré-requisito para o regime, e que tem como finalidade a garantia aos compradores de empreendimento imobiliário, no caso de falência da empresa construtora ou incorporadora. Com isso, cria-se um patrimônio próprio para cada empreendimento, com sua própria contabilidade e separado dos bens e obrigações do incorporador/construtor.

Fatores Macroeconômicos: Os imóveis são bens de elevado valor individual e em geral têm grande peso relativo no orçamento das famílias. A aquisição de um imóvel depende em grande medida da disponibilidade de financiamento de longo prazo. Assim, o desempenho do mercado imobiliário é influenciado por diversos fatores macroeconômicos, como o crescimento do PIB e da renda per capita, o nível das taxas de juros, a inflação e a confiança do consumidor.

Fatores Demográficos e Sócio-Culturais: O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens em relação ao total da população, a tendência de envelhecimento da população, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que comportam um elevado potencial de demanda por imóveis residenciais no Brasil nos próximos anos.

Disponibilidade de Crédito Imobiliário: Incentivar o crescimento da construção civil no Brasil está entre as prioridades do atual governo, tendo em vista que este setor é capaz de absorver rapidamente mão-de-obra em grande intensidade e assim contribuir para a melhoria de índices sociais como o desemprego.

Geograficamente, o Brasil é dividido em cinco regiões: Sul, Sudeste, Centro-Oeste, Norte e Nordeste. Estas regiões apresentam diferenças significativas entre si em termos de população absoluta, densidade populacional, atividade econômica, desenvolvimento e déficit habitacional.

Segundo o IBGE, a região sudeste é a região brasileira com a maior atividade econômica no país, representando em 2016, aproximadamente, 53,2% do PIB do Brasil. Segundo estimativas do IBGE, em 2018, a população dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais era de 45,5 milhões, 17,2 milhões e 21,0 milhões de habitantes, respectivamente, correspondendo a 21,8%, 8,2% e 10,1% do total da população brasileira, respectivamente.

São Paulo é o maior centro econômico do Brasil, com um PIB estimado de R$2,0 trilhões (2016) de acordo com o IBGE, representando 32,5% do PIB do Brasil. Assim, é o estado com o maior mercado imobiliário do país e o mais proeminente em oportunidades no mercado imobiliário.

Desde meados de 2017, o estado de São Paulo começou a demonstrar sinais de recuperação da crise econômica. O estado apresentou um aumento significativo em sua velocidade de vendas, bem como na proporção entre os imóveis vendidos e os lançados. Tudo isso diante de um aumento de preço considerável no mercado imobiliário.

 

Índice de preços imobiliários de São Paulo desde 2009

Fonte: Fipe-Zap

 

Segundo a Pesquisa da Secovi SP, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo já demonstra uma retomada de crescimento, visto que em 2018 o número de imóveis vendidos foi o maior em 5 anos. Os imóveis que mais crescem em termos de unidades comercializadas são os imóveis compactos, com até 45 m² de área útil, de 2 dormitórios e com preços de até R$ 240.000,00. Houve também um aumento considerável no número de unidades lançadas em 2018 como resultado do sinal de recuperação econômica.

 

Evolução de unidades residenciais vendidas na cidade de São Paulo (Mil Unidades)

Fonte: Pesquisa do Mercado Imobiliário (Secovi SP)

 

Evolução de unidades residenciais lançadas na cidade de São Paulo (Mil Unidades)

Fonte: Pesquisa do Mercado Imobiliário (Secovi SP)

 

Demanda Imobiliária

A geração e o comportamento da demanda por habitações no longo prazo são explicados por alguns fatores sociais, dentre eles: (a) taxa de crescimento populacional; (b) crescimento da renda familiar; (c) número de pessoas por moradia; e (d) alteração na pirâmide etária. (a)Taxa de crescimento da população: Segundo o IBGE, em 2030 a população total brasileira atingirá aproximadamente 225 milhões de habitantes, um aumento de 8% em relação a 2018. Em paralelo, novas moradias serão necessárias para atender as famílias que se formarão em função do crescimento populacional.

 

População Brasileira Histórico e Projetado (milhões de habitantes)

Fonte: IBGE

 

(b) Crescimento da renda familiar: Ainda que recentemente o Brasil tenha sofrido uma recessão econômica, o rendimento domiciliar per capita do Brasil cresceu aproximadamente 30% entre 2014 e 2018, auxiliando o mercado imobiliário brasileiro. Superior ao do Brasil, o crescimento do mercado imobiliário de São Paulo atingiu cerca de 33%. Ademais, a recente estabilidade macroeconômica do Brasil resultou na diminuição da desigualdade social. De acordo com o índice GINI, que mede a concentração de renda entre diferentes grupos socioeconômicos, o Brasil apresentou um índice de 0,533 (sendo que 0,0 indica perfeita igualdade e 1,0 desigualdade absoluta) em 2017, um dos mais baixos registrados na história brasileira. Para comparação, em 1993 o Brasil apresentou um índice GINI de 0,601.

 

Evolução do Rendimento Domiciliar Per Capita (R$)

Fonte: IBGE

 

(c) Número médio de pessoas por moradia: O número médio de pessoas por moradia vem decrescendo no Brasil, atingindo em 2015 o número de 3,0 pessoas por domicílio particular. De acordo com estudo da Ernst&Young baseado em dados do IBGE, a expectativa é de que o número médio de pessoas por moradia, em 2035, diminua cerca de 17%, fazendo com que a demanda por novas moradias cresça a um ritmo mais rápido que o do crescimento populacional.

 

Número de Domicílios (mm) e Pessoas por Domicílios no Brasil

Fonte: Ernst&Young e IBGE

 

(d) Alteração na pirâmide etária: Nos últimos anos, a pirâmide etária brasileira tem sido alterada significativamente. A população que hoje é majoritariamente composta por jovens adultos (15 a 29 anos) – cerca de 51 milhões de pessoas e 24% da população segundo o IBGE – envelhecerá até 2030, quando o Brasil deverá ter aproximadamente 37% de sua população com idade entre 25 e 49 anos. Com tal envelhecimento da população, haverá um aumento significativo da demanda imobiliária.

Fonte: IBGE

 

 

Programa Minha Casa Minha Vida

Anunciado em março de 2009, a primeira fase do Programa “Minha Casa, Minha Vida” teve como meta construir 1 milhão de moradias para famílias com renda de até 10 salários mínimos. A segunda fase do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, anunciada em 2011, estabeleceu novas diretrizes e metas, entre elas o financiamento da construção de 2 milhões de residências no país até o ano de 2014. Iniciada em 2016, a terceira fase do progrma teve como meta entregar mais 2 milhões de moradias populares até 2018.

Portanto, políticas públicas voltadas à habitação, como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), levam à redução do passivo habitacional por meio de subsídios que facilitem a aquisição da casa própria.

 

Evolução do Déficit Habitacional Total no Brasil (Milhões de Unidades)

Fonte: FGV e IBGE

 

Expansão do crédito imobiliário

A penetração do crédito imobiliário no Brasil, ainda que incipiente, apresentou um crescimento gradual nos últimos anos e, em 2018, foi de 9,6% do PIB brasileiro, segundo dados do Banco Central do Brasil.

 

Financiamento Imobiliário sobre o PIB

Fonte: Banco Central do Brasil

 

Construtoras e Incorporadoras com foco em Média/Alta Renda no Brasil

 

O segmento de construtoras e incorporadoras no Brasil vem demonstrando melhorias significativas nos indicadores. O segmento apresentou um aumento significativo na velocidade de vendas desde o primeiro trimestre de 2011, conforme Gráfico 19 abaixo, que evidencia o aumento na taxa de unidades vendidas sobre unidades lançadas ao longo dos trimestres.

 

Velocidade de Vendas: Unidades Vendidas sobre Lançamentos

Fonte: Demonstrações Financeiras das Companhias: Gafisa, Even, Cyrela, EZTEC, Tecnisa e Helbor

 

Em relação ao índice de cancelamentos, o segmento apresenta níveis decrescentes nos últimos anos, com diminuição de 41% em 2015 para 16% no primeiro trimestre de 2019 após aprovação da Lei de Distratos descrita no item 7.5 deste Formulário de Referência.

 

Índice de Cancelamentos de Vendas

Fonte: Demonstrações Financeiras das Companhias: Gafisa, Even, Cyrela, EZTEC, Tecnisa e Helbor

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